フラット35を悪用とは？その悪用実態について内容をご紹介

みなさんのご自宅は賃貸ですか？自己所有の物件ですか？

今回は、自己所有の物件を持つ際にローンの一つとして知られる、フラット35というものがありますが、これを悪用した事例があるのでその件についてご紹介していきたいと思います。

結論から言うと、投資目的でもフラット35を利用しようとすることが、悪用に当たると言うことです。

ではどのようなものなのでしょうか。

フラット35の内容と適用できる条件や他ローンとの違い契約内容について

まずフラット35というものはどう言ったものかと言いますと、住宅を購入したり、新築したりする方へのローンです。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できる、いわば住宅関連のローンの内容を表しています。

フラット35では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資をしてくれます。母体の住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の後続組織で、独立行政法人です。

質の高い住宅取得を支援したり、地方公共団体と連携した支援など、多彩な契約方法をそろえて住まいづくりを支援しています。なお、リフォーム目的のみのローン利用は不可なのですが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う場合には、リフォーム費用を含めた借入ができます。

では、どのような特徴・メリットがあるのでしょうか。

【返済期間は最長35年】

最短は15年（ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年とすることができる）となっています。また、20年以下のプランの場合は、原則、返済途中で借入期間を21年以上に変えることはできません。

【融資限度額は8000万円】

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費や購入価額までフラット35の融資を受けることができます。この費用には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といった雑費までも対象とすることができます。

【保証人が不要】

住宅ローンでは中には連帯保証人が必要なプランもありますが、フラット35では必要ありません。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もないため、追加の費用もかかりません。

【団体信用生命保険に加入できなくてもローンを組める】

フラット35は、様々な理由から団体信用生命保険（以下・団信）への加入が厳しくてもローンを利用できます。

前述の団信とは、ローン返済最中、借り入れている本人が亡くなったり、重篤な症状で返済が厳しくなった際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う物です。

なので借入時に健康状態に問題があると、団信に加入できないことがあるのです。

一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が一般的なのですが、このフラット35だと、原則加入する物ですが、万が一健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを組むことができるのです。

つまり比較的契約に難易度が低く、かつ借入期間中の金利が完全固定となる住宅ローン、これがフラット35といったイメージになります。

しかし、この制度を悪用して不動産投資のために利用する人が存在するのです。

まずローンですが、住宅ローンと不動産投資ローンというものがあり、

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは、自ら居住するための建物をに対してのローンか」「賃貸住宅を建て家賃収入などの収益を得るためのローンか」という点になります。

つまり不動産投資目的または居住目的かという点が重要であるため、投資用ローンと低金利で長期固定の住宅ローンの両方が用意されていて、用途によって分けられています。もちろん、用途外への使用は厳禁とされています。

前述のように住宅ローンは、本人が住む建築物を購入したりリフォームしたりするためのローンで、「借りる人本人が居住する建物にかかる費用」が借り入れのための条件なので、家賃収入等を目的とした不動産投資用には当然適用できません。

逆に不動産投資ローンは、本人が住む建築物を購入するためのものではなく、不動産投資を目的とし借り入れる商品なのです。

住宅ローンも不動産投資ローンも、その利用目的や審査内容が異なりますので、当然嘘をついて契約をすると言うことは、重大な過失になるのです。

次に、どのような悪用をしているのかをご説明したいと思います。

フラット35の悪用実態！

概要でご紹介した通り、フラット35は最長35年間に渡り、契約時に決めた固定金利で借りることができる住宅ローン商品です。

一般的な住宅ローンの審査は、本人の年収を重視しており、借りるためには年収400万円程度は最低でも必須だといわれていますが、同じ住宅ローンでもフラット35だと、各月の返済額が年収に応じた割合以内に収まれば承認が下りる場合もあります。

具体的には、年収が350万円の場合だと、月の返済額が年収の30%である105,000円未満のローンであれば審査に通る可能性があり、一般的な住宅ローンに比べると借り入れ条件はかなり柔軟です。

ところが、この柔軟性を利用して悪用しようとする人もいて、住宅金融支援機構によれば、特定業者が住宅購入目的のフラット35を悪用し、それを対象外の用途となる不動産投資目的の購入用として利用していた事実が判明したのです。

なぜそのようなことをするかというと、不動産投資のローン金利は約3～4%であるのですが、フラット35の金利は、仮に35年間借りる場合だと金利1.3%程度と大変低いのです。

この低金利が固定であることを鑑みて、以降35年間に渡りずっと適用されるメリットはとても大きいのです。だからこのような悪用が蔓延っているのです。

ただし例外もあり、ある条件のもとであれば借り入れが可能です。それは、建築するアパートやマンションに自らの居住スペースがある場合で、このような形態を「賃貸併用住宅」といいます。

例えばマンションの一部屋は自分の部屋にするなど、こうした場合はフラット35の利用が認められているのです。

ただし、自身が住む部屋のみの適用となります。

まとめ

住宅ローンは、自宅あるいは別荘等の居住用物件の購入のためなので、

金利は低く設定されており、審査も比較的緩いのです。

このため、悪いことに悪用しようとする人もいると思うのですが、こうしたことが判明したときのリスクは高く、一括返済や追加返納などの措置が取られることがありますので、こうした不正を紹介されても決して申し込みを行わないことが得策です。